Reformar un piso en España:
costes, plazos y errores a evitar
La pregunta que todo propietario se hace antes de empezar una reforma integral es la misma: ¿cuánto voy a pagar de verdad y cuándo tendré las llaves?. Esta guía responde con datos reales de obras que hemos ejecutado en 2025-2026, no con medias de internet.
Cuánto cuesta reformar un piso por metro cuadrado
Tres niveles estándar que usamos en presupuestos cerrados:
| Nivel | €/m² | Acabados incluidos |
|---|---|---|
| Básica | 400–500 € | Gres 25×25, sanitarios económicos, puertas blancas, pintura plástica, persianas PVC |
| Media | 600–750 € | Porcelánico rectificado, grifería monomando, muebles de cocina laminado, tarima AC4, climatización |
| Alta | 850–1.100 € | Mármol/microcemento, grifería termostática, cocina lacada con isla, tarima maciza, domótica básica |
Un piso de 80 m² con nivel medio ronda los 52.000 €, pero ese número no incluye licencias, proyecto técnico ni cambios de tabiquería estructural.
Desglose honesto por partidas
De cada 100 € que pagas en una reforma media, esto es lo que se va:
- Albañilería y demolición — 18 €
- Fontanería y saneamiento — 12 €
- Electricidad y domótica — 10 €
- Baños (alicatado + sanitario + grifería) — 14 €
- Cocina (muebles + encimera + electrodomésticos base) — 16 €
- Suelos y tarimas — 8 €
- Carpintería (puertas interiores + armarios) — 7 €
- Pintura y acabados — 5 €
- Climatización y AACC — 6 €
- Licencia, proyecto, gestión y dirección de obra — 4 €
Plazos reales de ejecución
| Reforma | Plazo desde firma | Plazo desde inicio obra |
|---|---|---|
| Baño completo | 5–6 semanas | 15–20 días |
| Cocina completa | 7–9 semanas | 25–35 días |
| Piso 70–90 m² integral media | 14–18 semanas | 8–12 semanas |
| Piso 90–130 m² integral alta | 18–24 semanas | 12–16 semanas |
| Local comercial con licencia de actividad | 16–26 semanas | 8–14 semanas |
El gap entre «firma» e «inicio obra» son las licencias y pedidos a fábrica (cocinas, puertas a medida y tarimas son los cuellos de botella).
Cuándo necesitas licencia de obra mayor vs. menor
Obra menor (comunicación previa o declaración responsable, resolución en 10-30 días):
- Cambiar sanitarios, suelos, pintura, muebles de cocina
- Sustituir carpintería interior sin tocar huecos
- Instalaciones sin ampliar potencia
Obra mayor (licencia + proyecto técnico visado, 2-4 meses):
- Tirar tabiques o cambiar distribución
- Modificar fachada o huecos de carpintería exterior
- Tocar elementos estructurales
- Cambio de uso (local a vivienda, por ejemplo)
Los 7 errores que explotan el presupuesto
- Pedir un único presupuesto sin partidas. Exige siempre desglose por capítulos.
- Elegir materiales sobre la marcha. Cada cambio tardío suma 3-8 % al coste.
- No visar el proyecto técnico cuando toca. Puede acabar en precinto.
- Contratar al más barato sin referencias. El 70 % de reclamaciones son contra obras ejecutadas por informales.
- No prever los 3-6 meses de comunidad + IBI + suministros durante obra.
- Mezclar contratos con varios gremios y que nadie sea responsable del conjunto.
- Empezar sin firmar plazo con penalización. Sin esa cláusula las obras se eternizan.
Cómo pedir un presupuesto que valga la pena
Un presupuesto serio debe tener partidas medibles (no «baño: 4.500 €» sino «alicatado 50×100 porcelánico 22 m²: 1.320 €»), fichas de material con marcas, fecha de entrega firmada, cláusula de penalización por retraso y forma de pago por hitos (nunca más de 30 % adelantado).
Nuestra propuesta
En Habitat Estudio Somnus firmamos presupuesto cerrado en 48 horas desde la visita. Sin partida abierta de «imprevistos». Sin subcontratas informales. Con penalización por retraso y garantía de 5 años por escrito.