Cómo calcular el ROI real
de un flipping en 2026
El flipping inmobiliario (comprar, reformar y vender) ha vuelto a ser rentable en España, pero solo si sabes calcular el ROI real. La mayoría de calculadoras de internet ignoran entre 8 y 12 costes ocultos que pueden convertir un margen del 25 % aparente en una pérdida del 3 %.
Qué es el ROI real en un flipping
El Return On Investment real es el beneficio neto dividido entre el capital propio invertido. No entre el precio del piso, no entre el coste total, no entre la inversión bruta. Solo entre el dinero que tú has puesto de verdad. Si financias el 70 % con hipoteca, el ROI sobre tu capital puede ser el doble que el ROI sobre el precio total.
Los 12 costes que debes incluir siempre
- Precio de compra — incluye notaría, registro, gestoría
- Impuestos de compra — ITP (6-10 % según CCAA) o IVA + AJD
- Reforma integral — entre 450 €/m² (básica) y 900 €/m² (alta gama)
- Tasa de licencia de obra — 2-4 % del presupuesto PEM
- Proyecto técnico visado — obligatorio en obra mayor
- IBI y comunidad durante la obra — 3-6 meses habitualmente
- Suministros en obra — luz y agua durante ejecución
- Seguro de obra — decenal si es estructural
- Home staging y fotografía profesional — 400-1.500 €
- Comisión inmobiliaria en venta — 3-5 % + IVA
- Plusvalía municipal e IRPF ganancia patrimonial — 19-26 % sobre la ganancia
- Intereses del capital — coste de oportunidad + hipoteca
Fórmula de ROI neto
ROI real = (Precio venta − Suma de todos los costes) ÷ Capital propio aportado
Margen sobre PVP = (Precio venta − Costes totales) ÷ Precio venta
Ejemplo conservador con datos de 2026 en Madrid periferia:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Compra (piso 75 m²) | 140.000 € |
| ITP (6 %) | 8.400 € |
| Notaría + registro + gestoría | 2.200 € |
| Reforma integral (650 €/m²) | 48.750 € |
| Licencia + proyecto técnico | 2.500 € |
| IBI, comunidad, suministros (5 meses) | 1.200 € |
| Home staging + fotografía | 1.200 € |
| Comisión venta (3 %) | 6.900 € (sobre 230k) |
| Plusvalía municipal + IRPF | ~4.500 € |
| Coste total | 215.650 € |
| Precio venta | 230.000 € |
| Beneficio neto | 14.350 € |
| Margen sobre PVP | 6,2 % |
Con ese margen, si financias el 70 % con hipoteca al 4 %, el ROI sobre capital propio se dispara al 18-22 %. Pero sin apalancamiento, un flipping al 6 % es marginal: cualquier imprevisto te mete en pérdidas.
Umbral mínimo para entrar en una operación
Nuestro criterio interno es claro: no entramos en una operación con menos del 15 % de margen sobre PVP y 20.000 € de beneficio neto en efectivo. Por debajo de ese umbral, la relación riesgo/recompensa no compensa.
Los 5 errores que arruinan un flipping
- Sobreestimar el precio de venta por comparar con pisos reformados a precios premium de portales, no con el último comparable cerrado real
- Subestimar la reforma por pedir un único presupuesto sin partidas detalladas
- Ignorar los meses muertos entre compra-obra-venta (pueden ser 6-9 meses de gastos)
- No contar con la fiscalidad del IRPF sobre ganancia patrimonial (19-26 %)
- Enamorarse del piso y forzar la operación por encima del umbral de rentabilidad
Nuestra recomendación
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