Vender piso en 2026:
pasos, impuestos y cómo maximizar el precio
Vender un piso en España bien hecho no es publicar en Idealista y esperar. Los vendedores que siguen un proceso estructurado cierran un 8-15 % por encima del precio medio de mercado y tardan la mitad. Esta es la checklist completa con impuestos 2026 ya actualizados.
Los 9 pasos ordenados
- Valoración objetiva con 3 fuentes (CMA de portales, comparables cerrados y tasación)
- Documentación legal reunida antes de publicar (sección siguiente)
- Staging y reportaje profesional para diferenciarte del resto del stock
- Estrategia de precio y calendario de publicación
- Publicación multiportal con descripción optimizada para posicionamiento
- Cualificación de leads para descartar curiosos
- Visitas profesionales con guion de venta y follow-up
- Negociación y oferta firme con contrato de arras
- Cierre en notaría con liquidación de impuestos
Documentación imprescindible
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (3-6 meses máximo)
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio desde 2013, con etiqueta)
- Último IBI pagado
- Certificado de estar al corriente con la comunidad (firmado por administrador)
- Últimas facturas de luz, agua y gas
- Escritura de compraventa original
- Planos y memoria de calidades si es vivienda reformada
- ITE favorable si el edificio tiene más de 45 años
Impuestos que pagas al vender en 2026
| Impuesto | Importe | Quién lo paga |
|---|---|---|
| IRPF ganancia patrimonial | 19-28 % progresivo sobre la ganancia | Vendedor |
| Plusvalía municipal | Variable (método objetivo o real, el menor) | Vendedor |
| Comisión inmobiliaria | 3-5 % + IVA | Vendedor (habitual) |
| Cancelación de hipoteca | 0,5-1 % del capital pendiente | Vendedor |
| Certificados y notaría | 300-600 € | Vendedor |
Exenciones de IRPF que deberías conocer
- Reinversión en vivienda habitual — si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años, está exento
- Mayores de 65 años con vivienda habitual — exención total
- Mayores de 65 años con otra vivienda — exención si se reinvierte en renta vitalicia (máx. 240.000 €)
- Dación en pago por insolvencia — exención total
Cómo fijar el precio sin perder dinero
La trampa más común es publicar 10 % por encima del valor real «por si acaso». Resultado: tu piso queda enterrado bajo comparables más baratos, genera 0 visitas los primeros 30 días y termina vendiéndose 3-5 % por debajo del precio óptimo.
La estrategia que funciona: publicar 1-3 % por encima del precio de mercado, concentrar visitas en los primeros 10 días y crear tensión competitiva con ofertas simultáneas.
Errores que cuestan 10.000 € o más
- Publicar sin reportaje profesional. Las fotos de móvil bajan el CTR del portal un 60 %.
- No responder en menos de 1 hora. Tras 60 minutos sin respuesta, el 50 % de los leads se enfrían.
- Hacer visitas sin filtrar. Un comprador sin financiación aprobada te hace perder 2 horas y bloquea agenda.
- Aceptar arras sin abogado. Una cláusula mal redactada puede costarte la venta sin recuperar señal.
- No tener alternativa de cierre. Si tu comprador cae 48h antes de notaría y no tienes lista B, pierdes meses.
- Pagar la plusvalía por método objetivo cuando el real era menor (desde 2021 puedes elegir el más favorable).
Cuándo conviene vender con inmobiliaria y cuándo no
Con inmobiliaria cuando el piso necesita staging, el mercado está frío, no tienes tiempo de gestionar visitas o el precio es superior a 400.000 € (donde la red de compradores cualificados marca la diferencia).
Sin inmobiliaria cuando ya tienes comprador (familiar, vecino), el piso es muy demandado (centro Madrid/Barcelona con precio de salida correcto) y tienes disponibilidad para atender leads.
Nuestra propuesta
En Habitat Estudio Somnus ofrecemos valoración gratuita con 3 fuentes cruzadas, staging incluido en el mandato, reportaje profesional propio y honorarios solo al cierre. Si no vendemos tu piso al precio acordado en 120 días, rebajamos la comisión un 40 %.